業 主 須 知   |   租 客 須 知   |   業 主 收 樓   |   物 業 稅
 

 
[ 業 主 須 知 ]
在租賃之中,作為一個業主,除了提供物業及有關設施之外,亦須要履行下列義務及享有下列保障;
不得減損授予租戶的權利;

  • 連傢具出租的物業必須適宜居住;
  • 業主租出單位,承租人必須繳付租金,倘若租客逾期不交租,業主有權採取法律行動,但在某些情況下,業主卻會失去「追租」權利;
    * 租約訂明,租客通知業主樓宇要進行維修,在指定時限或合理時間內,業主仍沒有作出安排;租客即可自行找人維修,日後從租金之中扣除維修費用,業主不得追回被扣租金;
    * 如因不可抗拒力量,好像火災、地震,致使租客不得使用部份或全部物業,租客即可獲豁免部份或全部租金,直至物業重建為止;不過這項目必須要在租約中註明方能作實;
    * 倘租約違法,例如業主租出物業之時,已知租客將作非法用途,像開外圍賭場、製毒、作賣淫場所,業主不可追收租金。
  • 若遇上一些長期欠租或時常遲交租的租客,業主如想採取法律行動,下列為可考慮之途徑:
  • 入稟法院追討欠租:
    若欠租額不超過五萬元,可在小額錢債審裁處進行訴訟,手續比法院簡單得多。不過,倘若租客存心撒賴不繳租,業主縱使勝訴也沒用 。
  • 向法庭要求收樓:
    業主可根據租客欠租,違反了租約這個理由,向法庭申請頒發收樓令及追回欠租。但很多時候,法官可能會判租客繳清欠租了事,而不會讓業主因租戶欠租便收回樓宇。
  • 向法庭申請「財產扣押令」:
    若欠租不超過十二個月,業主可向法庭申請財產扣押令。法庭會派出執達吏,查封有關物業內,看上去屬於租客的物品;若租客仍然不交租,法庭便會將查封的物品拍賣款項用來支付法庭手續費和欠租;倘尚有不足,再繼續作一般錢債追討。這種方法執行起來比較容易,而且對租客威脅較大。
  • 業主採取法律行動前的準備功夫:
    業主在採取法律行動追討欠租之前,最好先收集租戶欠租的證據,例如每月銀行入數單據,列明交租日期、銀碼。
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    [ 租 客 須 知 ]

    作為租客,必須清楚知道自己的權益及責任,以保障本身利益,以下是一些租賃要點, 承租人必須注意;

    • 租客擁有物業的全部使用權。業主不可無故騷擾住客,例如未經租客同意,不可擅自進入物業之內;
    • 業主須提供住屋的基本設備,好像水、電、煤氣等,費用一般由租客負擔,這點也列明於租約上;
    • 租客和業主在訂定租約時,可自由決定那方負責維修物業;但一般合約的條款,業主要負責樓宇 結 構上的維修,例如屋內喉管、外牆修理;
    • 租約亦應註明由那方負責差餉、地租和管理費等其他支出;
    • 租客有義務按時繳納租金;
    • 租客有責任保持居所的完整狀況,倘若故意損毀樓宇,業主可要求賠償;
    • 租客不得將樓宇用作不道德或犯罪場所,業主有權因此提前解除租約;
    • 未經業主同意,租客不可進行有損業主權利的行為,例如企圖出售租回來的物業或把住宅樓宇作商業用途,或未經業主同意下,將單位分租予他人,否則業主可因此提前解除租約;
    • 在租約期內,倘租客並沒有違約,但業主要求租戶搬出,租客有權拒絕;
    • 即使租約期滿,業主要求租戶遷出,也必須符合下列((業主與租客(綜合)條例))的若干規定;現時,就所有在二零零四年七月九日或之後簽立有關住宅物業的租賃,雙方可自由協定如何終止該租賃。如雙方並無協議,固定期租賃將在租期屆滿時終止,定期租賃(即每個租期完結後自動續租者)則藉發出通知期與租期長短相若的遷出通知書予以終止。
    • 業主必須按照條例的規定,來辦理收樓或終止租約的通知手續;
    • 業主若企圖用恐嚇、暴力、滋擾等手法,逼租戶遷走,便屬刑事罪行,可被判監及罰款,也有可能須對租戶作出賠償。
     

     
    [ 業 主 收 樓 ]

    欠租、住客失蹤、單位被分租、惡租客......,往往給業主來很大的困擾。根據現時業主與租客(綜合)條例,收樓程序頗為繁複,需時亦久,不過,業主不應怕麻煩,當遇到租客拖欠租金,應立即進行訟訴,縮短收樓時間,減低損失。
    假若租客最後[玩失蹤],業主更可向法庭申請凍結租客的銀行戶口或資產以賠償欠租。

    業主遞交申請收樓書(表格22)
    全部過程約須四個月,但會因應不同個案及業主的積極程度而有差異
    土地審裁處
    審裁處向租客發出通知書,租客收到通知後需在14日內提交反對申請收樓書。

    如租客無提出反對,業主可申請缺席裁判,並申請收樓令,
    通常法庭七日內批出。

    收樓令批出,業主需在單位外貼通知信通知租客 ,業主需連續貼紙3天.收樓會有4星期通融期,期間租客需交回欠租(如租客交回欠租需收回)。
    通融期過後,租客仍未交回欠租,業主可向法庭申請收樓傳票。
    傳票批出後,業主須安排在執達吏的 陪同下往單位通知租客遷出及交回欠租。
    兩星期後業主與執達吏須作第二次探訪,以確定租客是否已遷出,如租客已遷出,業主可完成收樓,如租客仍不肯遷出,業主可申請封樓票。
    審裁處約兩個星期內會批出封樓令,收到封樓票後,業主需再安排與執達吏及警衛陪同下進行封屋,如遇到租客反抗,應由執達吏報警,請警方協助,勸喻租客離開單位,封屋後,處理方法有三個。
    業主與租客議定日期,取回財物但需交回欠租及聘請警衛的費用。

    安排拍賣租客之財物以保償欠租及聘請警衛的費用。

    即時封樓,所有屬於租客 的物品必須搬走,欠租日後再追討。
     

     
    [ 物 業 稅 ]

    物業稅是根據物業評稅淨值之15%計算。而物業評稅淨值計算法,就是將應收租金收入減去三類扣除項目後之餘額。所謂三類扣除項目為:

    1. 於有關課稅年度內無法收取應課稅物業稅酬資(即租客應繳之租金)
    2. 業主所同意支付並實際已支付的差餉
    3. 上述餘額百分之二十的概念性免稅額用作支付修理及其他開支。在扣除上述三項目後,其餘款之15%便會作物業稅。

    故物業業主必須要保存足夠之租金記錄;如業主地址有更改,或業權有任何變更,亦應在一個月內書面通知稅務局局長。任何人如無合理理由而遞交不真確之報稅表,企固瞞稅,均可被罰款及入獄,各業主應加以留意。

     
    [ 以上資料只用作參考用途,並不保證資料正確無誤。 ]